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Como pagar menos imposto sobre o Lucro Imobiliário?

Se você vendeu ou está vendando um imóvel certamente ouviu a expressão “lucro imobiliário” ou “ganho de capital”

Mas o que é lucro imobiliário ou ganho de capital?

Ganho de capital é vender um bem por valor acima do que comprou. ou seja, é quando o valor da venda é mais alto do que o da aquisição do imóvel na época em que ele foi comprado.

E qual o valor que devo pagar sobre o ganho de capital?

Atualmente com o advento da Lei nº 13.259/2016 a alíquota incidente sobre o lucro imobiliário é progressiva, ou seja, quanto maior o lucro, maior a alíquota, chegando até o limite de 22,5%, sob o valor ganho.

Valor do ganho de capital:

* Até 5 milhões de reais – Alíquota de 15%

*Acima de 5 e até 10 milhões de reais – Alíquota de 17,5%

* Acima de 10 e até 30 milhões de reais – Alíquota de 20%

*Acima de 30 milhões de reais – Alíquota de 22,5%

Um exemplo para que você entenda como isso implica, imagine que em 2010 você tenha comprado um apartamento por R$ 70.000,00, tendo indicado esse valor no imposto de renda.

Se hoje, você vender esse apartamento por R$ 570.000,00, terá que pagar 15% sobre o ganho de capital, que no caso é de R$ 500.000,00, o que equivale a R$ 55.000,00, de imposto de renda sobre o lucro líquido imobiliário!

Tem como reduzir o lucro imobiliário? 

Sim, há a possibilidade de redução do valor do tributo, para isso é necessário a apresentação e comprovação de despesas tais como:

  • escritura;
  • registro;
  • comissão para corretor (corretagem);
  • valores investidos em reformas;
  • impostos de transmissão (ITBI); e
  • juros de financiamento.

Todas essas despesas devem ser apresentadas no programa da Receita Federal, acompanhadas de suas notas ou comprovantes fiscais.

Outra possibilidade de redução da taxa sobre o ganho de capital é para a aquisição de imóvel pelo proprietário original. O imposto diminui progressivamente para imóveis comprados entre 1970 e 1988:

  • Imóveis comprados entre 1970 e 1988: recebem de 95% a 5% de isenção, seguindo o ano da aquisição do bem. A cada ano, são subtraídos 5% no valor do tributo.
  • Imóveis comprados até 1996: 70% de isenção. Se comprados entre 1989 e 1996, a isenção será de 70% mais o desconto referente ao ano de compra, apresentado anteriormente.

Os proprietários de imóveis adquiridos no ano de 1969 também estão isentos do pagamento da tributação.

E no caso de doação e herança, qual será o valor do custo de aquisição?

No caso de doação, será o valor indicado na declaração de imposto de renda do doador do ano que foi efetivada a doação, enquanto no caso de herança, será valor indicado na última declaração de imposto de renda do falecido. 

Quando pagar o lucro imobiliário?

O pagamento deve ser efetuado até o último dia útil do mês posterior à conclusão da venda para o novo proprietário. 

Abaixo segue o passo a passo.

  1. Acesse a página da Receita Federal na internet.
  2. Vá em Programa de Apuração de Ganho de Capital (GCAP) para calcular o valor do imposto devido e faça o download.
  3. Preencha os dados solicitados.
  4. Emita o DARF e gere seu boleto para pagamento do tributo.
  5. Realize o pagamento no prazo para evitar multas.
  6. Transfira as informações para a sua declaração de ajuste anual do Imposto de Renda do próximo ano.

Há hipóteses de isenção do imposto de renda sobre o “lucro imobiliário”:

Podem ser beneficiados com a isenção:

  • No caso de alienação de imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, desde que seja o único imóvel de propriedade do vendedor e que não tenha vendido nenhum outro imóvel nos últimos cinco anos;
  • Se os imóveis vendidos forem residenciais e o valor da alienação for utilizado para a compra de um ou mais imóveis também residenciais, no prazo de 180 dias, o que só pode ser feito uma vez a cada cinco anos.

Referente ao último tópico, caso o valor integral da venda não seja utilizado, haverá pagamento de tributo proporcionalmente à quantidade restante do lucro. Okay?

Importante frisar que só pode utilizar a isenção do tributo uma vez a cada 5 anos, pode ser mais de um imóvel vendido e mais de um imóvel comprado e tanto o imóvel vendido, como o imóvel comprado devem ser residenciais.

Atenção! Isenção em caso de herança, é importante que você saiba: herdeiros que vendem um bem para outro proprietário e conseguirem transferi-lo pelo valor de mercado ao invés de usar o valor histórico também têm chances de isenção.

Ficou com alguma dúvida? 

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