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Como regularizar meu imóvel?

Está pensando em comprar ou vender um imóvel que não está regularizado?

A boa notícia é que há possibilidades de o bem ser regularizado. Confira alguns casos em que o imóvel pode ser considerado irregular e saiba o que você pode fazer em cada situação.

1- o imóvel não tem escritura pública, e agora?

escritura pública é um documento essencial, pois nela é onde contém todas as informações do imóvel, como se fosse a certidão de nascimento. Ou seja, comprova quem foram os proprietários do bem, as alterações que ele sofreu, enfim, todo o registro dele. Ela é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por lei e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam a negociação de compra e venda.

Lembrando que somente se adquire a propriedade do imóvel com o seu registro no respectivo cartório, que somente é viabilizado com a escritura pública.

Por conta disso, quando um imóvel não tem esse documento, o dono pode correr alguns riscos, como a perda da propriedade.

Quem compra um imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis está adquirindo somente a Posse do imóvel, ou seja, está adquirindo apenas o Direito Pessoal de exercer a posse dessa propriedade.

A transferência desse direito pessoal de posse é feita por meio de um contrato de cessão de direitos possessórios, sendo transferidos ps direitos e poderes inerentes á propriedade. Ou seja, está sendo transferido um direito em si e não a propriedade.

Nesse caso a posse é cedida ao comprador, que a manterá até que possa obter judicial ou extrajudicialmente, por meio de uma ação de Usucapião, a propriedade plena do imóvel.

Importante destacar que a lavratura dessa Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse não há incidência do Imposto Transmissão Inter-Vivos. (ITBI).

E ainda que posteriormente o atual possuidor adquira a propriedade do bem por meio da ação de usucapião, por ser considerada uma forma de aquisição originária, não haverá a incidência do ITBI.

Importante frisar que o processo de regularização de um imóvel precisa do auxilio de um advogado. 

2- Como regularizar o imóvel comprado apenas por contrato de gaveta?

Mas afinal, o que é um contrato de gaveta?

Entende-se por contrato de gaveta o meio jurídico particular e informal utilizado para registrar negócios firmados, mas sem que terceiros – além dos contratantes – tomem conhecimento deles.

Um exemplo: O proprietário do imóvel que vender um apartamento financiado, mas não quer transferir a dívida do financiamento no banco, então é feito um acordo entre o vendedor e o comprador que não será registrado oficialmente.

E Quais são os riscos desse tipo de contrato?

Uma vez que não poderá ser transmitida a propriedade do bem, por registro da escritura publica por parte do comprador, são inúmeras as consequências desse tipo de negociação, que pode resultar em prejuízos tanto para o comprador, como para o vendedor, tais como:

Para o comprador:

a) O imóvel pode ser penhorado em razão de dívida do vendedor;

b) No caso de falecimento do vendedor o imóvel entrará em processo de inventário;

c) Possibilidade de má-fé do vendedor em negociar o mesmo imóvel com outras pessoas.

Já Com relação ao vendedor, os prejuízos podem decorrer de uma possível inadimplência do comprador quanto a taxa condominial ou o IPTU

Uma vez que o imóvel ainda está em nome do vendedor, ele corre o risco de sofrer cobranças e execuções judiciais. Ademais, o comprador poderá recusar-se a entregar o imóvel, bem como a pagar as prestações assumidas.

Esse contrato entre as partes não tem validade perante a instituição financeira, uma vez que esta não tem conhecimento do feito, tampouco autorizou a negociação.

Conquanto, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações assumidas perante o banco, e previstas no contrato, não é possível anular essa transferência, haja vista que, com a quitação da obrigação assumida com o Banco, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH.

Portanto, procure se resguardar ao máximo no contrato, registrando qualquer tipo de acordo. Deixando todas as cláusulas claras, com descriminação dos valores e todos os outros pontos que forem definidos entre as partes.

3- E se o imóvel não tiver Habite-se?

Habite-se é um documento emitido pela Prefeitura que tem como finalidade garantir que a construção tenha cumprido com tudo o que estava previsto no projeto aprovado. Desta forma, o habite-se deverá ser requerido assim que a obra estiver finalizada e irá corresponder à garantia de que o imóvel atende às exigências da legislação municipal.

Eu consigo comprar um imóvel sem o habite-se?

Sim, a compra do imóvel é perfeitamente possível, entretanto caso você precise de um financiamento bancário dificilmente conseguirá o crédito, uma vez que boa parte das empresas financiadoras exigem essa documentação. Bem como, o imóvel sem habite-se é considerado irregular, o que o desvaloriza, já que você não poderá averbar a construção na matrícula do imóvel.

Há algum problema meu imóvel não ter habite-se?

Os problemas advindos da falta desse documento é a cobrança mais cara de IPTU, possibilidade de ser autuado pela Prefeitura, visto que o imóvel sem habite-se é tido como irregular, cabível de multa.

O fato de eu pagar o IPTU significa que o imóvel está regular?

Não. Tanto o IPTU quanto as contas de água, luz e telefone não garantem que o imóvel esteja regular.

Como posso regularizar meu imóvel e deixa-lo de acordo com a lei?

Para regularizar a situação do imóvel é necessário contratar um engenheiro para a elaboração de uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a legislação local, após a emissão desse documento o proprietário do imóvel deve requerer junto a prefeitura Municipal, a regularização da obra e emissão do habite-se.

Esse é um processo oneroso e demorado, entretanto importantíssimo. Caso você queira vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, há uma desvalorização do bem.

4- Como regularizar se o imóvel está em processo de inventário?

Inventário é o processo pelo qual se faz um levantamento de todos os bens de uma pessoa após sua morte. Nesse processo são avaliados, enumerados e divididos os bens entre os sucessores. 

Se a pessoa que faleceu deixar algum imóvel em processo de inventário, o bem não pode ser dividido ou vendido sem autorização judicial.

Diante disso é possível a regularização de duas formas: extrajudicialmente ou judicialmente. 

O inventário extrajudicial é feito em cartório, por meio de uma escritura pública, é um processo muito mais rápido, que leva entre 30 e 60 dias. 

Aqui, você deve ir a um Cartório de Notas e, com a ajuda de um advogado, requerer o inventário. Os valores para essa regularização mudam bastante conforme a dificuldade que o advogado terá para conseguir as documentações.

Quando é possível inventário extrajudicial?

Nos casos de todos os herdeiros entrarem de comum acordo, quando não houver testamento, ou pessoa incapaz.

No entanto, no caso de o falecido deixar um testamento, quando existem sucessores incapazes que não podem assumir o imóvel (por serem menores de idade ou estarem com problemas na justiça, por exemplo) e quando existem opiniões divergentes sobre a partilha entre os herdeiros, o processo de inventário deverá ser por meio judicial.

Se houver a necessidade de os herdeiros venderem o imóvel durante o processo de inventário, eles podem requerer ao juiz do processo que emita uma Liminar autorizando a venda do bem.

5- Vou fazer uma obra no meu imóvel, preciso avisar a prefeitura?

Qualquer tipo de mudança que você pretende realizar no seu imóvel, infelizmente, precisa ser autorizado pela Prefeitura, caso contrário seu imóvel ficará irregular e você pode ter que arcar com uma multa.

Portanto, ao fazer modificações no imóvel é necessário a aprovação da obra na prefeitura, bem como averbar essa alteração no Registro do Imóvel, do contrário ele ficará irregular. 

Caso você tenha feito alguma modificação no imóvel sem requerer essa liberação, terá que elaborar um projeto da obra e apresentá-lo a prefeitura. Esse projeto pode ser elaborado por um engenheiro ou arquiteto.

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