Quando o sonho de ter um imóvel na praia pode virar uma armadilha jurídica!
Recentemente, uma cliente me procurou empolgada com a compra do apartamento dos sonhos — um imóvel na planta, localizado em uma charmosa cidade litorânea de Santa Catarina – Itapema.
Tudo parecia perfeito: vista para o mar, área de lazer completa e a promessa de entrega rápida das chaves.
Mas ao analisar o contrato, algo me acendeu um alerta:
havia uma cláusula determinando que as chaves seriam entregues na conclusão da obra, antes da emissão do Habite-se, com prazo de até um ano, prorrogável por mais um, para regularização junto à Prefeitura.
Quando expliquei os riscos, a corretora foi enfática:
“Imagina, doutora! Isso é só um procedimento burocrático. É até melhor, porque ela já pode usar o imóvel antes!”
Essa é uma das frases que mais ouço — e uma das mais perigosas também.
O que é o Habite-se e por que ele é essencial?
O Habite-se (ou Auto de Conclusão de Obra) é o documento emitido pela Prefeitura que atesta que o imóvel foi construído conforme o projeto aprovado e está apto a ser habitado com segurança.
Sem ele, o imóvel é irregular — o que significa que, juridicamente, ele não pode ser ocupado nem registrado.
Ou seja: receber as chaves sem o Habite-se é como pegar o volante de um carro sem carteira de habilitação — pode até funcionar por um tempo, mas qualquer problema vai custar caro.
O que diz a lei?
De acordo com o Código Civil (arts. 421, 422 e 475), a construtora tem o dever de cumprir integralmente o contrato com boa-fé e função social.
Entregar o imóvel sem Habite-se é inadimplemento contratual, pois impede o comprador de exercer plenamente o direito de propriedade.
O Código de Defesa do Consumidor também é claro: o imóvel entregue sem Habite-se é produto com vício de qualidade, já que é impróprio para uso (art. 18 do CDC).
Além disso, o art. 39, VIII, considera abusiva a entrega de produtos que não atendem às normas legais de segurança e habitabilidade.
A própria Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964) reforça que o incorporador só cumpre sua obrigação ao entregar o imóvel regularizado e averbado no registro de imóveis — o que depende, necessariamente, do Habite-se.
E os tribunais confirmam esse entendimento:
🏛️ STJ – AgInt no REsp 1.932.847/SP (2021):
“A entrega das chaves ao adquirente, sem a expedição do ‘Habite-se’, não configura a efetiva entrega do imóvel, sendo devida indenização por atraso na entrega.”
Os riscos reais de aceitar as chaves antes do Habite-se
- Imóvel irregular: não pode ser habitado legalmente.
- Sem registro definitivo: o cartório não registra a escritura sem o Habite-se.
- Financiamento bloqueado: bancos não liberam repasse sem o documento.
- Responsabilidade indevida: o comprador assume riscos que são da construtora.
- Falta de cobertura de seguro: em caso de acidente, o imóvel não tem respaldo legal.
O que aconteceu com a minha cliente?
Expliquei todos esses riscos e orientei que ela não aceitasse o recebimento das chaves até que o Habite-se fosse emitido.
A construtora insistiu, tentando persuadi-la com o argumento da “antecipação da posse”.
Mas ela preferiu aguardar.
Alguns meses depois, a Prefeitura exigiu correções estruturais na obra, o que atrasou a liberação do Habite-se.
Se ela tivesse aceitado as chaves, teria arcado com custos, riscos e até eventuais multas por ocupar um imóvel irregular.
Segurança jurídica vem antes da chave
Receber as chaves antes do Habite-se não é vantagem — é assumir riscos que não pertencem ao comprador.
O imóvel só é considerado entregue quando está regularizado, com o Habite-se expedido e averbado no registro de imóveis.
Se você está comprando um imóvel na planta e encontrou uma cláusula como essa, não assine sem orientação jurídica especializada.
Um advogado imobiliário pode evitar que o sonho da casa própria se transforme em um pesadelo jurídico.
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Seu investimento merece segurança — e a chave certa é sempre a da regularidade.
Perguntas Frequentes (FAQ)
O que é o Habite-se?
O Habite-se (ou Auto de Conclusão de Obra) é o documento emitido pela Prefeitura que comprova que o imóvel foi construído conforme o projeto aprovado e atende às normas legais de segurança, higiene e habitabilidade. Sem ele, o imóvel é considerado irregular.
Posso receber as chaves antes da emissão do Habite-se?
Juridicamente, não é recomendável. A entrega das chaves sem Habite-se não caracteriza a entrega legal do imóvel, além de transferir riscos indevidos ao comprador.
A cláusula que permite entrega das chaves antes do Habite-se é legal?
Essa cláusula é abusiva e pode ser considerada nula, pois coloca o consumidor em desvantagem excessiva, contrariando o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência do STJ.
O que acontece se eu ocupar um imóvel sem Habite-se?
Você pode enfrentar:
Dificuldade de revenda ou financiamento; Multas municipais; Impossibilidade de registro da escritura; Problemas com seguro; Responsabilização por irregularidades da obra
Vale a pena “antecipar a posse” do imóvel?
Na prática, não. A antecipação da posse sem Habite-se não traz segurança jurídica e pode transformar o sonho do imóvel próprio em um problema financeiro e legal