Veja os riscos e como se proteger juridicamente!
Comprar um imóvel na planta é o sonho de muitas pessoas. Afinal, trata-se de uma forma de adquirir um bem com facilidades de pagamento, preços mais acessíveis que imóveis prontos e, muitas vezes, com valorização expressiva até a entrega.
Mas a segurança dessa compra depende de um fator essencial: a análise jurídica prévia.
Mesmo com o mercado aquecido, os dados de distratos, atrasos e falências continuam expressivos. Segundo o Secovi-SP, em ciclos de instabilidade econômica, o índice de distratos pode ultrapassar 30%, gerando prejuízos tanto para as construtoras quanto, principalmente, para os consumidores que compraram imóveis confiando na entrega.
Neste artigo, você vai entender:
- Quais são os principais riscos de comprar imóvel na planta;
- Como o advogado atua para proteger o comprador;
- Por que a análise contratual preventiva é fundamental;
- E como evitar prejuízos com uma assessoria jurídica especializada.
Quais são os principais riscos de comprar imóvel na planta?
1. Atraso na entrega das obras
Atrasos em obras são mais comuns do que se imagina — e muitas vezes tolerados contratualmente. A legislação permite uma cláusula de tolerância de até 180 dias após o prazo contratual, mas muitas incorporadoras extrapolam esse limite ou redigem cláusulas vagas, permitindo prorrogações sem penalidade alguma.
Esse tipo de cláusula, mesmo sendo questionável, passa despercebida por compradores que não têm orientação jurídica adequada. Quando o imóvel atrasa além da tolerância legal, o consumidor tem direito a:
- Indenização por perdas e danos;
- Lucros cessantes (caso tivesse expectativa de aluguel);
- Reembolso de despesas com aluguel ou mudança.
Contudo, reverter isso exige tempo e ação judicial. Por isso, o ideal é prevenir o risco com uma revisão contratual especializada.
2. Falência da construtora ou incorporadora
Um dos maiores temores de quem compra imóvel na planta é o risco de a obra ser interrompida por falência da empresa responsável.
Sem uma análise da matrícula do imóvel, do registro da incorporação e da situação financeira da construtora, o consumidor pode entrar em um negócio altamente arriscado — mesmo que a propaganda prometa segurança.
Casos famosos como o da construtora Encol nos anos 90 ou, mais recentemente, empresas regionais com obras paralisadas, deixaram milhares de famílias sem moradia e com enorme prejuízo financeiro.
Uma assessoria jurídica especializada faz uma verdadeira investigação prévia:
- A empresa está registrada como incorporadora no Cartório de Registro de Imóveis?
- Há ações judiciais em curso (execuções, falência, reclamações trabalhistas)?
- Existe CNDs (Certidões Negativas de Débito) válidas?
- O terreno está livre de ônus e hipotecas?
Essas respostas são essenciais antes de assinar qualquer contrato.
3. Cláusulas abusivas no contrato
A maioria dos contratos de compra e venda de imóvel na planta são contratos de adesão — redigidos exclusivamente pela incorporadora e sem possibilidade de negociação direta por parte do comprador, a menos que assistido por um advogado.
É justamente aí que mora o perigo.
As cláusulas abusivas mais comuns são:
- Multas pesadas para o comprador (10% a 20%) em caso de desistência, mesmo quando o vendedor só paga 2% de multa em caso de inadimplemento;
- Prazo de tolerância mal redigido ou ilimitado;
- Transferência de obrigações do incorporador ao consumidor, como pagamento de taxas de cartório, ITBI ou até corretagem — quando essas despesas não são do comprador;
- Renúncia a direitos, como indenizações por atraso.
Essas cláusulas, embora possam ser judicialmente anuladas, demandam tempo, dinheiro e desgaste emocional. E pior: muitos compradores só descobrem a ilegalidade quando o problema já aconteceu.
Por isso, a atuação jurídica antes da assinatura é a forma mais eficaz de blindagem.
Como o advogado protege o comprador de imóvel na planta?
Contratar um advogado imobiliário antes de assinar um contrato é o que diferencia um comprador despreparado de um investidor seguro.
Veja como funciona esse trabalho:
✔️ Due diligence imobiliária completa
Essa etapa é a base da segurança jurídica.
Um advogado especializado realiza uma análise técnica e documental minuciosa, que inclui:
- Verificação da matrícula do imóvel (para garantir que o terreno está em nome da incorporadora e livre de ônus, penhoras, hipotecas);
- Conferência do registro da incorporação imobiliária, exigido por lei (Lei 4.591/64), sem o qual é ilegal ofertar imóveis na planta;
- Pesquisa sobre a saúde financeira da empresa, com análise de CNPJ, certidões negativas (federal, estadual, trabalhista, previdenciária), histórico de ações judiciais e protestos;
- Avaliação de outras obras entregues pela construtora e se existem registros de problemas em órgãos de defesa do consumidor (Procon, Reclame Aqui).
Essa diligência permite que o cliente compre com segurança, sabendo exatamente com quem está negociando.
✔️ Análise contratual preventiva
O contrato de compra e venda de imóvel na planta é um documento jurídico complexo. Mesmo os contratos “padrão” exigem leitura técnica e análise de cláusulas ocultas que possam gerar obrigações ou riscos futuros.
Na análise preventiva, o advogado:
- Explica em linguagem simples o que cada cláusula representa;
- Identifica cláusulas abusivas e propõe ajustes ou ressalvas;
- Redige aditivos contratuais para proteger o comprador;
- Garante que o contrato esteja alinhado com a legislação vigente, como o Código de Defesa do Consumidor, a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) e a jurisprudência atual.
Essa etapa previne litígios, desequilíbrios e perdas financeiras futuras.
✔️ Segurança jurídica até a entrega das chaves
A atuação do advogado não termina na assinatura do contrato.
Ele também pode acompanhar:
- A evolução da obra e os prazos legais;
- A entrega formal do imóvel, garantindo que tudo esteja conforme o memorial descritivo;
- O processo de averbação da construção e registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis;
- Cobrança de responsabilidades da construtora, caso ocorram vícios construtivos ou atrasos não justificados.
Assim, o comprador tem uma assistência completa do início ao fim do processo de aquisição.
Segurança jurídica é investimento, não custo
Comprar imóvel na planta exige atenção redobrada e amparo jurídico especializado.
Por mais atrativa que seja a condição de pagamento ou a proposta da construtora, é o contrato — e não o folder bonito — que define os seus direitos e deveres.
Evite prejuízos, dores de cabeça, cláusulas abusivas e insegurança jurídica.
Fale com uma advogada especialista antes de assinar.
Sua tranquilidade começa com uma análise bem-feita.
📞 Agende sua consultoria personalizada e tire todas as suas dúvidas antes de fechar negócio.