Comprar um imóvel é um grande sonho para muitas pessoas, mas adquirir uma propriedade sem ter a escritura devidamente registrada pode transformar esse sonho em pesadelo. Infelizmente, essa é uma situação comum no Brasil – estima-se que cerca de 50% dos imóveis no país apresentem alguma irregularidade documental, sendo a principal a falta da escritura (cerca de 30 milhões de imóveis).

Mas o que exatamente significa não ter a escritura registrada e por que isso é tão problemático? Em termos simples, significa que a transferência de propriedade não foi formalizada em cartório e registrada em matrícula, deixando o comprador sem garantias legais plenas de posse. Muitos acreditam que um simples contrato particular de compra e venda (o famoso “contrato de gaveta”) basta, porém esse tipo de contrato não tem efeito contra terceiros e não oferece segurança jurídica. No Brasil, só é considerado dono do imóvel quem registra a compra no cartório – como diz o ditado do meio jurídico, “só é dono quem registra”. Em outras palavras, sem registro público, o comprador não é reconhecido legalmente como proprietário, o que traz sérios riscos jurídicos, financeiros e patrimoniais.

A seguir, explicamos em detalhe os cinco principais riscos de comprar um imóvel sem a escritura registrada e por que é fundamental regularizar a situação o quanto antes.

1. Perda da propriedade (falta de segurança jurídica)

Sem a escritura registrada, o comprador fica vulnerável a perder o imóvel, pois carece de proteção legal sólida sobre aquele bem. Na prática, enquanto a propriedade não estiver em seu nome na matrícula do registro de imóveis, qualquer problema envolvendo o antigo dono pode recair sobre o imóvel. Por exemplo, se o vendedor anterior tiver dívidas judiciais, a Justiça pode localizar o imóvel (ainda registrado em nome dele) e penhorá-lo para saldar esses débitos, fazendo com que você perca a casa que comprou e pagou. Além disso, um proprietário mal-intencionado pode vender o mesmo imóvel para mais de uma pessoa; nesse cenário, quem registrar a escritura primeiro no cartório será reconhecido como o verdadeiro dono, independentemente de quem comprou primeiro. Ou seja, se você não registrar e outra pessoa registrar antes, você poderá ficar sem o bem mesmo tendo pago por ele. Há ainda o risco de o vendedor falecer antes de formalizar a transferência – nesse caso, os herdeiros do antigo proprietário podem incluir o imóvel no inventário como se fosse parte da herança, já que legalmente ele ainda consta em nome do falecido. Todos esses cenários demonstram a insegurança jurídica de uma compra sem escritura registrada: o comprador paga, mas não tem garantia de manutenção da propriedade, podendo literalmente “perder o imóvel” por não ter seu direito devidamente resguardado.

2. Impossibilidade de financiamento e uso do imóvel como garantia

Outro risco imediato de não ter a escritura registrada é a dificuldade (ou impossibilidade) de obter financiamento bancário relacionado ao imóvel. Instituições financeiras, em geral, exigem a escritura registrada como garantia do empréstimo ou financiamento imobiliário. Isso significa que, se você pretende financiar parte da compra do imóvel, não conseguirá sem a documentação regularizada – bancos não financiam imóveis irregulares ou sem registro, pois não teriam segurança jurídica em caso de inadimplência. Mesmo após a compra, a falta de escritura continuará sendo um obstáculo: você não poderá, por exemplo, oferecer o imóvel em garantia para obter um empréstimo, fazer um refinanciamento ou usar linhas de crédito como home equity. Além disso, não terá acesso a programas de habitação ou crédito imobiliário governamentais que também exigem a regularidade documental. Em resumo, sem a escritura no seu nome, o imóvel fica “invisível” para o sistema financeiro, limitando suas opções de crédito e financiamento e reduzindo a liquidez do seu patrimônio.

3. Disputas judiciais e insegurança jurídica

A ausência de registro da escritura pode te jogar em disputas judiciais complicadas no futuro. Isso porque, sem um documento público oficial que comprove a transferência de propriedade, terceiros podem contestar seu direito sobre o imóvel. O contrato particular de compra e venda, embora válido entre comprador e vendedor, não assegura o oponível a terceiros – credores, outros compradores, familiares do vendedor ou qualquer interessado poderão questionar a propriedade. Numa situação de conflito, o caso provavelmente irá parar nos tribunais, onde você terá de provar seus direitos por meio de testemunhas, recibos e ações judiciais, correndo o risco de gastar tempo e dinheiro em um processo longo e incerto. Vale lembrar que o Código Civil (art. 1.245) estabelece que a transferência da propriedade imobiliária só se efetiva com o registro em cartório. Portanto, se você não registrou, aos olhos da lei o imóvel ainda não é oficialmente seu, o que te deixa em posição frágil numa briga judicial. Em muitas situações, será necessário ingressar com ações específicas – por exemplo, uma ação de adjudicação compulsória (para obrigar a outorga da escritura) ou até um processo de usucapião em certos casos – procedimentos complexos que poderiam ser evitados com a regularização imediata. Em suma, a falta de escritura gera uma enorme insegurança jurídica, abrindo margem para disputas e fraudes, e qualquer deslize ou má-fé pode virar uma dor de cabeça nos tribunais anos depois

4. Dificuldade de revenda e problemas na valorização do imóvel

Comprar um imóvel irregular também significa dificuldade para vendê-lo ou transferi-lo no futuro. Se você decidir vender a propriedade, provavelmente encontrará poucos compradores dispostos a assumir um imóvel sem escritura – e os que se interessarem podem oferecer um valor bem abaixo do mercado, justamente pelo risco e custo da regularização. Há casos em que o proprietário descobre os problemas apenas quando tenta revender o bem, percebendo tarde demais que precisará localizar o antigo dono para assinar a escritura ou solucionar pendências antes de concluir a venda. Na prática, você não conseguirá formalizar a venda enquanto o imóvel não estiver no seu nome, o que pode travar negócios e impedir que capitalize seu patrimônio no momento desejado.

Essa dificuldade se estende a questões de herança e planejamento sucessório. Se o comprador de um imóvel sem escritura falecer antes de regularizar a situação, o bem pode não ser incluído no inventário dele, dificultando a transmissão aos seus herdeiros. Por outro lado, como mencionado, se quem falece é o antigo proprietário ainda registrado, o imóvel acaba inserido na partilha dos bens dele, e os herdeiros poderão reivindicá-lo, deixando o comprador original em apuros. De qualquer forma, um imóvel sem documentação adequada perde valor de mercado e liquidez, pois nem você consegue vendê-lo facilmente, nem seus filhos poderão recebê-lo de maneira tranquila. Ou seja, a valorização patrimonial fica comprometida: ainda que o imóvel em si possa valorizar pela localização ou melhorias, sua irregularidade faz com que esse valor não se realize em uma venda formal. Regularizar a escritura não é apenas questão legal, mas também financeira – um imóvel com documentação em dia é muito mais valorizado e negociáveldo que aquele “de gaveta”.

5. Custos extras, burocracia e outras complicações para regularizar

Por fim, é preciso destacar os impactos financeiros e burocráticos de comprar um imóvel sem escritura registrada. Muitas vezes, quem adquire um imóvel assim o faz imaginando estar economizando (evitando pagar impostos de transferência, taxas cartoriais, etc.), mas acaba arcando com despesas ainda maiores depois. Se a escritura anterior (do antigo proprietário) não foi registrada, será responsabilidade do novo comprador regularizar tanto o registro antigo quanto o atual, pagando os emolumentos e impostos em dobro – o registro pendente e o seu. Isso inclui o ITBI (Imposto de Transmissão) atrasado, eventuais multas por demora, além das tarifas de cartório para lavrar e registrar a nova escritura. Ou seja, aquele custo que se tentou evitar na compra retornará futuramente em dose dupla, corroendo a suposta economia inicial.

Além dos custos, há a burocracia e o tempo despendido. Ao finalmente tentar registrar a escritura, podem surgir exigências cartoriais referentes tanto à documentação do vendedor anterior quanto do próprio negócio atual, exigindo correções, certidões negativas, atualização de dados, dentre outros trâmites. Muitas vezes, o comprador fica dependente da colaboração do antigo proprietário para cumprir essas exigências (por exemplo, assinando documentos pendentes, providenciando certidões ou comparecendo ao cartório). Isso cria um vínculo indesejado: imagine ter que correr atrás do ex-vendedor anos depois para regularizar seu imóvel. Pior ainda, existe o risco de o vendedor sumir ou se recusar a cooperar, tornando praticamente impossível concluir o registro. Nesses casos extremos, a única saída pode ser recorrer à via judicial, o que implica mais gastos com advogados e processos demorados. Em certos cenários, a regularização pode até se tornar inviável se documentos antigos se perderam ou se exigências não puderem ser atendidas. Portanto, comprar sem escritura acaba saindo caro: você herda não só um bem irregular, mas também uma longa lista de providências legais e custos adicionais para corrigir a situação.

A importância de regularizar e buscar assessoria especializada

Como vimos, os riscos de comprar um imóvel sem a escritura registrada são graves e numerosos – vão desde a perda do próprio imóvel até prejuízos financeiros e transtornos judiciais. A economia inicial ou a pressa em fechar negócio não compensam a insegurança a que você fica exposto. Portanto, regularizar a documentação do imóvel deve ser prioridade. Se você já adquiriu um bem sem escritura, não espere os problemas aparecerem: procure o mais rápido possível legalizar a situação no Cartório de Registro de Imóveis, pagando os tributos devidos e formalizando a transferência. Cada caso pode ter suas peculiaridades (imóvel em inventário, loteamento irregular, usucapião, etc.), por isso é altamente recomendável buscar assessoria jurídica especializada em direito imobiliário. Um advogado de confiança poderá analisar a cadeia dominial do imóvel, identificar pendências, orientar na resolução de exigências e, se necessário, representar você em eventuais ações judiciais para garantir seus direitos.

Em resumo, não corra riscos desnecessários com seu patrimônio. A compra de um imóvel deve trazer segurança e realização, não preocupação e dor de cabeça. Conte com profissionais experientes para verificar documentos antes da compra e para regularizar qualquer pendência. Assim, você protege seu investimento, evita surpresas desagradáveis e tem a tranquilidade de ser reconhecido legalmente como o legítimo proprietário. Lembre-se: documentação em ordem é sinônimo de tranquilidade e segurança. Não hesite em procurar ajuda especializada – essa medida preventiva pode salvar seu imóvel e seu bolso no futuro, garantindo que o seu sonho da casa própria continue sendo motivo de alegria, e não de arrependimento.