Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes da sua vida — e também uma das mais arriscadas. Assinar um contrato sem uma análise criteriosa pode resultar em prejuízos financeiros, perda da propriedade e até anos de batalha judicial.
Neste artigo, você vai entender o que precisa ser verificado antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel, especialmente se for um imóvel na planta ou com financiamento envolvido.
Por que você nunca deve assinar um contrato sem análise jurídica?
Muitos compradores confiam apenas na promessa de uma corretora ou nos materiais da construtora. Mas o que garante seus direitos — e define suas obrigações — é o contrato. É ele que vai ditar:
- Quando o imóvel será entregue;
- O que acontece se a obra atrasar;
- Como funciona a devolução em caso de distrato;
- Quem arca com corretagem, escritura, ITBI, taxas e registros;
- E muito mais.
Sem a análise de um especialista, você pode estar assinando cláusulas abusivas sem saber.
O que analisar antes de assinar o contrato de compra de imóvel?
1. Matrícula atualizada do imóvel
A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel. Nela constam:
- A origem da propriedade;
- Se o imóvel está livre de dívidas (ônus reais);
- Se há alienação fiduciária, penhora, hipoteca ou indisponibilidade.
Jamais compre um imóvel sem matrícula limpa!
Dica: Para imóveis na planta, analise a matrícula do terreno, o registro da incorporação e se o imóvel que você está comprando está especificado na planta aprovada.
2. Registro da incorporação imobiliária (RI)
Esse é o documento que autoriza legalmente a construtora a vender as unidades. Sem ele, a venda é irregular.
Verifique:
- Número do RI;
- Data do registro;
- Se o imóvel que você está comprando está descrito;
- Se o projeto aprovado está em conformidade com o contrato.
3. Multas rescisórias e devolução de valores
Muitos contratos impõem multas abusivas em caso de desistência, especialmente para o comprador.
Atenção:
- Multas acima de 25% do valor pago podem ser consideradas ilegais.
- Verifique prazo e forma de devolução em caso de distrato.
- Veja se há retenção de valores com base em “patrimônio de afetação”.
4. Correção monetária e reajuste das parcelas
É comum o contrato prever o reajuste das parcelas por INCC-M, IGPM ou outro índice.
Cuidado:
- O INCC pode aumentar muito o saldo devedor até a entrega das chaves.
- Exija simulação com projeção realista de correção.
5. Cláusulas de tolerância e atrasos na obra
A lei permite até 180 dias de tolerância para atrasos na entrega.
O que verificar:
- O contrato prevê multa se ultrapassar esse prazo?
- Há previsão de indenização por danos morais ou lucros cessantes?
- Como e quando ocorre a imissão na posse?
6. Comissão de corretagem
- A vendedora pode pagar a comissão ao corretor, mas ela não pode repassar esse custo ao comprador sem transparência.
- Veja se há cláusula que obriga o comprador a arcar com a corretagem — isso pode ser ilegal, dependendo do caso.
7. Alienação fiduciária e garantias ocultas
Se o imóvel estiver financiado ou for garantia de dívida da construtora (ex: alienação fiduciária em favor de uma securitizadora), você corre risco real de perder o imóvel, mesmo pagando em dia.
Peça declaração da construtora sobre o ônus e a baixa do gravame antes da escritura.
Erros comuns de quem compra imóvel sem assessoria
- Assinar contrato com promessa verbal que não está escrita.
- Ignorar cláusulas com termos técnicos.
- Não verificar se há registro da incorporação.
- Acreditar que o corretor é responsável pela segurança jurídica.
- Confiar que “todo contrato é padrão”.
Um contrato pode parecer “normal”, mas conter vícios jurídicos graves para o comprador.
Segurança jurídica vem antes da assinatura
Assinar um contrato sem a devida análise jurídica é como pular de paraquedas sem verificar se está bem preso.
Se você está prestes a comprar um imóvel na planta ou pronto, exija:
✔️ Matrícula e RI atualizados
✔️ Cópia integral do contrato para análise
✔️ Cláusulas claras sobre prazo, multas e posse
✔️ Proteção contra abusos e surpresas no financiamento
Evite prejuízos: conte com uma análise contratual especializada
Se você está negociando um imóvel e quer garantir tranquilidade e proteção jurídica, fale conosco.