Está arrependido da compra de um imóvel na planta? Saiba que, em muitos casos, é possível desistir da aquisição e receber parte do valor pago de volta — desde que o distrato seja feito com respaldo jurídico.

Neste artigo, você vai entender:

• O que é o distrato imobiliário
• Quando é possível desistir da compra
• Quais são seus direitos em caso de distrato
• Quanto você pode reaver do valor pago
• Como funciona a nova Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)
• Por que contar com um advogado especializado é essencial

Vamos direto ao ponto:

O que é o distrato de imóvel na planta?

Distrato é o nome jurídico dado à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, antes da entrega das chaves. É um direito assegurado ao comprador — especialmente quando o empreendimento ainda está em fase de construção — mas que deve ser feito de forma formal e legal para evitar prejuízos e cobranças abusivas.

Muitas vezes, o comprador se vê forçado a desistir por diversos motivos:

• Mudança de cidade ou emprego
• Dificuldades financeiras
• Descumprimento de prazos pela construtora
• Insegurança quanto à entrega da obra
• Desvalorização do empreendimento

Seja qual for o motivo, o distrato pode ser feito — mas com atenção aos seus direitos e deveres.

O que diz a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)?

A Lei do Distrato Imobiliário, sancionada em 2018, regulamentou a rescisão de contratos de compra de imóveis na planta. Antes dela, muitos compradores eram surpreendidos com multas altíssimas ou até mesmo ficavam sem nenhum reembolso.

A legislação trouxe regras claras sobre:

• Prazo para devolução dos valores pagos
• Multas aplicáveis em caso de desistência
• Direitos do comprador em caso de atraso da construtora
• Dever de informação clara e objetiva nos contratos

Multa por desistência:

De acordo com a Lei do Distrato, o comprador que desiste da compra por vontade própria pode ter retido até 25% do valor pago. Ou seja, o incorporador deve devolver 75% do que foi pago até o momento, com correção monetária.

Em alguns casos, a multa pode chegar a 50% — como nos empreendimentos com patrimônio de afetação (quando a obra é separada do patrimônio da construtora, para dar mais segurança ao comprador).

O reembolso deve ser feito em até 180 dias após a notificação de rescisão, salvo prazos diferentes previstos em contrato.

Atraso na entrega da obra:

Se o distrato ocorrer por culpa da construtora — como atraso injustificado na entrega do imóvel — o comprador pode ter direito à devolução integral dos valores pagos, sem aplicação de multa, além de indenização por danos materiais e morais.

Quais são os seus direitos ao desistir da compra?

Ao formalizar o distrato com base na Lei nº 13.786/18, você tem direito a:

1. Receber de volta até 75% do valor pago (caso tenha desistido por vontade própria)
2. Devolução integral, se o distrato for motivado por descumprimento contratual da construtora
3. Reembolso em até 180 dias, a contar da notificação formal
4. Correção monetária dos valores a serem devolvidos
5. Cancelamento do contrato e exclusão do nome de cadastros de inadimplentes, se houver dívida em aberto em decorrência do distrato

Atenção: cada caso deve ser analisado individualmente. Há contratos com cláusulas abusivas e multas superiores ao permitido por lei — e elas podem ser anuladas judicialmente.

Como formalizar o distrato de forma segura?

O distrato precisa ser feito de forma formal, por meio de notificação extrajudicial ou judicial. Veja os passos principais:

1. Reunir a documentação do imóvel e do contrato de compra
2. Notificar a construtora ou incorporadora por escrito, solicitando o distrato e a devolução dos valores pagos
3. Negociar as condições da rescisão, dentro dos limites da lei
4. Se a construtora negar ou impor cláusulas abusivas, o comprador pode recorrer à Justiça para reaver os valores devidos e pleitear indenizações

Importante: não pare de pagar as parcelas antes de formalizar o distrato, pois isso pode ser interpretado como inadimplência e gerar juros, negativação ou ações de cobrança.

Multas abusivas? Cláusulas ilegais? Saiba quando ir à Justiça

Muitos contratos ainda contêm cláusulas abusivas, como:

• Multas superiores a 50%
• Devolução parcelada em prazos exorbitantes (acima de 180 dias)
• Cláusulas que excluem a devolução de qualquer valor
• Retenção de valores de forma genérica e sem justificativa

Esses dispositivos podem ser considerados ilegais e derrubados judicialmente.

O Poder Judiciário tem reconhecido que o comprador não pode ser penalizado com retenções excessivas, principalmente quando não recebeu o imóvel ou quando houve falhas da construtora.

Por que contar com um advogado especialista em direito imobiliário?

Desistir da compra de um imóvel na planta não precisa ser um pesadelo. No entanto, sem orientação adequada, o comprador pode perder dinheiro e enfrentar desgastes desnecessários.

Um advogado imobiliário:

Analisa seu contrato e identifica cláusulas abusivas
Redige a notificação de distrato conforme a lei
Negocia com a incorporadora em seu nome
Representa você em eventual ação judicial para reaver valores e garantir seus direitos
Garante que você saia do contrato da forma mais segura e vantajosa possível

Sim, é possível desistir — mas com cautela!

O distrato é um direito do comprador, mas exige cuidados legais e conhecimento da Lei nº 13.786/2018 para garantir que você não tenha prejuízo e saia com o reembolso que lhe é devido.

Se você está em dúvida sobre seguir com a compra, se sente inseguro com a construtora ou enfrenta dificuldades financeiras, não tome nenhuma decisão sem antes consultar um advogado.

Precisa de ajuda para fazer seu distrato?

Fale com a advogada Camila Weimer, especialista em direito imobiliário.

Você terá orientação completa para:

• Avaliar seu contrato
• Saber seus direitos
• Realizar o distrato com segurança
• Reaver os valores pagos de forma legal e justa

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o passo que evita prejuízos e garante uma compra segura

Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes — e caras — da vida. No entanto, por trás de uma aparente boa oportunidade, podem existir riscos jurídicos, fiscais e urbanísticos capazes de transformar um sonho em um pesadelo financeiro.

É por isso que a due diligence imobiliária é uma etapa fundamental antes de assinar qualquer contrato. Neste artigo, você vai entender:

• O que é due diligence imobiliária
• Quais documentos são analisados
• Quais riscos ela ajuda a evitar
• Quando é obrigatória
• Como um advogado pode proteger você nesse processo

O que é due diligence imobiliária?

Due diligence é um termo em inglês que significa “diligência prévia” — ou seja, trata-se de uma análise minuciosa da situação jurídica, documental e fiscal do imóvel e dos envolvidos na transação (vendedores, herdeiros, construtoras etc.).

O objetivo é verificar se há riscos ocultos que possam comprometer a segurança da negociação, como:

• Dívidas que recaem sobre o imóvel
• Pendências judiciais envolvendo os vendedores
• Irregularidades no registro
• Multas ambientais ou infrações urbanísticas
• Problemas com a matrícula do imóvel

Essa análise é indispensável tanto para compradores quanto para investidores, especialmente em imóveis de alto valor ou que envolvem herança, espólio, terrenos, imóveis em inventário ou em construção.

Por que a due diligence é tão importante?

Porque ela antecipa problemas antes que eles virem prejuízos. Veja alguns exemplos reais que a análise jurídica pode evitar:

Compra de imóvel com dívidas

Imagine comprar um imóvel e descobrir, depois da escritura, que ele tem dívidas de IPTU ou condomínio. Pior: saber que o bem pode ser penhorado por execuções fiscais.

Vendedor sem legitimidade

Muitos imóveis são vendidos por pessoas que não são os proprietários legais. Isso pode acontecer em casos de inventário, divórcio ou fraudes. E sem o devido cuidado, o comprador pode perder o bem — mesmo tendo pago por ele.

Matrícula com problemas

Existem imóveis que não têm matrícula regularizada ou estão com averbações pendentes (como construções não registradas). Isso impede o financiamento bancário e até o registro da escritura.

Cláusulas abusivas em contratos

Em imóveis na planta ou em loteamentos, é comum haver cláusulas desproporcionais, como prazos de entrega excessivos ou taxas indevidas. O advogado identifica esses abusos e exige a correção antes da assinatura.

Quais documentos são analisados na due diligence?

Um bom processo de due diligence imobiliária envolve a análise de documentos do imóvel, dos vendedores e, em alguns casos, do empreendimento ou da construtora. Entre os principais estão:

Documentação do imóvel:

• Matrícula atualizada (com histórico completo de propriedade)
• Certidão de ônus reais
• Certidão negativa de débitos municipais (IPTU)
• Planta e habite-se
• Certidão de regularidade fiscal (ITBI, taxas, alvarás)
• Certidão de zoneamento e uso do solo

Documentação dos vendedores:

• RG, CPF ou CNPJ
• Certidões negativas de protesto
• Ações cíveis, trabalhistas e federais
• Certidão de interdições e tutelas
• Certidão de falência ou recuperação judicial (pessoa jurídica)
• Em caso de herança: inventário e documentos de partilha

Documentação complementar:

• Contratos anteriores
• Declarações de quitação
• Laudos técnicos em caso de imóveis rurais, comerciais ou especiais

Quando a due diligence é indispensável?

Sempre que houver investimento relevante ou complexidade jurídica. Alguns exemplos:

• Compra de imóveis na planta
• Imóveis em nome de pessoa jurídica
• Bens em inventário ou partilha
• Imóveis com financiamento ou pendências fiscais
• Lotes em regularização fundiária
• Imóveis comerciais ou com renda (aluguéis)

Mesmo em imóveis aparentemente simples, a ausência de due diligence pode gerar prejuízos irreversíveis.

Qual o papel do advogado nesse processo?

O advogado especializado em direito imobiliário é o responsável técnico por realizar a due diligence com precisão.

Ele atua:

Coletando e analisando todos os documentos necessários
Identificando riscos e pendências
Emitindo parecer jurídico sobre a segurança da transação
Sugerindo cláusulas contratuais de proteção
Negociando correções com a parte vendedora, se necessário

Além disso, o advogado garante que o contrato de compra e venda reflita fielmente os interesses do comprador, prevendo multas, prazos, formas de pagamento e outras condições essenciais.

Sua compra começa antes da assinatura

Muitas pessoas acham que a segurança da compra de um imóvel começa na escritura. Na verdade, ela começa antes mesmo da proposta.

A due diligence é o que separa um negócio seguro de um potencial pesadelo jurídico.

Se você está prestes a comprar um imóvel — seja para morar, investir ou empreender —, não abra mão de um parecer jurídico completo antes de assinar qualquer documento.

Quer garantir uma compra segura?

Agende uma consulta com a advogada Camila W., especialista em Direito Imobiliário.
Você terá uma análise completa do imóvel e poderá comprar com segurança, tranquilidade e respaldo legal.

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