Está arrependido da compra de um imóvel na planta? Saiba que, em muitos casos, é possível desistir da aquisição e receber parte do valor pago de volta — desde que o distrato seja feito com respaldo jurídico.

Neste artigo, você vai entender:

• O que é o distrato imobiliário
• Quando é possível desistir da compra
• Quais são seus direitos em caso de distrato
• Quanto você pode reaver do valor pago
• Como funciona a nova Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)
• Por que contar com um advogado especializado é essencial

Vamos direto ao ponto:

O que é o distrato de imóvel na planta?

Distrato é o nome jurídico dado à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, antes da entrega das chaves. É um direito assegurado ao comprador — especialmente quando o empreendimento ainda está em fase de construção — mas que deve ser feito de forma formal e legal para evitar prejuízos e cobranças abusivas.

Muitas vezes, o comprador se vê forçado a desistir por diversos motivos:

• Mudança de cidade ou emprego
• Dificuldades financeiras
• Descumprimento de prazos pela construtora
• Insegurança quanto à entrega da obra
• Desvalorização do empreendimento

Seja qual for o motivo, o distrato pode ser feito — mas com atenção aos seus direitos e deveres.

O que diz a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)?

A Lei do Distrato Imobiliário, sancionada em 2018, regulamentou a rescisão de contratos de compra de imóveis na planta. Antes dela, muitos compradores eram surpreendidos com multas altíssimas ou até mesmo ficavam sem nenhum reembolso.

A legislação trouxe regras claras sobre:

• Prazo para devolução dos valores pagos
• Multas aplicáveis em caso de desistência
• Direitos do comprador em caso de atraso da construtora
• Dever de informação clara e objetiva nos contratos

Multa por desistência:

De acordo com a Lei do Distrato, o comprador que desiste da compra por vontade própria pode ter retido até 25% do valor pago. Ou seja, o incorporador deve devolver 75% do que foi pago até o momento, com correção monetária.

Em alguns casos, a multa pode chegar a 50% — como nos empreendimentos com patrimônio de afetação (quando a obra é separada do patrimônio da construtora, para dar mais segurança ao comprador).

O reembolso deve ser feito em até 180 dias após a notificação de rescisão, salvo prazos diferentes previstos em contrato.

Atraso na entrega da obra:

Se o distrato ocorrer por culpa da construtora — como atraso injustificado na entrega do imóvel — o comprador pode ter direito à devolução integral dos valores pagos, sem aplicação de multa, além de indenização por danos materiais e morais.

Quais são os seus direitos ao desistir da compra?

Ao formalizar o distrato com base na Lei nº 13.786/18, você tem direito a:

1. Receber de volta até 75% do valor pago (caso tenha desistido por vontade própria)
2. Devolução integral, se o distrato for motivado por descumprimento contratual da construtora
3. Reembolso em até 180 dias, a contar da notificação formal
4. Correção monetária dos valores a serem devolvidos
5. Cancelamento do contrato e exclusão do nome de cadastros de inadimplentes, se houver dívida em aberto em decorrência do distrato

Atenção: cada caso deve ser analisado individualmente. Há contratos com cláusulas abusivas e multas superiores ao permitido por lei — e elas podem ser anuladas judicialmente.

Como formalizar o distrato de forma segura?

O distrato precisa ser feito de forma formal, por meio de notificação extrajudicial ou judicial. Veja os passos principais:

1. Reunir a documentação do imóvel e do contrato de compra
2. Notificar a construtora ou incorporadora por escrito, solicitando o distrato e a devolução dos valores pagos
3. Negociar as condições da rescisão, dentro dos limites da lei
4. Se a construtora negar ou impor cláusulas abusivas, o comprador pode recorrer à Justiça para reaver os valores devidos e pleitear indenizações

Importante: não pare de pagar as parcelas antes de formalizar o distrato, pois isso pode ser interpretado como inadimplência e gerar juros, negativação ou ações de cobrança.

Multas abusivas? Cláusulas ilegais? Saiba quando ir à Justiça

Muitos contratos ainda contêm cláusulas abusivas, como:

• Multas superiores a 50%
• Devolução parcelada em prazos exorbitantes (acima de 180 dias)
• Cláusulas que excluem a devolução de qualquer valor
• Retenção de valores de forma genérica e sem justificativa

Esses dispositivos podem ser considerados ilegais e derrubados judicialmente.

O Poder Judiciário tem reconhecido que o comprador não pode ser penalizado com retenções excessivas, principalmente quando não recebeu o imóvel ou quando houve falhas da construtora.

Por que contar com um advogado especialista em direito imobiliário?

Desistir da compra de um imóvel na planta não precisa ser um pesadelo. No entanto, sem orientação adequada, o comprador pode perder dinheiro e enfrentar desgastes desnecessários.

Um advogado imobiliário:

Analisa seu contrato e identifica cláusulas abusivas
Redige a notificação de distrato conforme a lei
Negocia com a incorporadora em seu nome
Representa você em eventual ação judicial para reaver valores e garantir seus direitos
Garante que você saia do contrato da forma mais segura e vantajosa possível

Sim, é possível desistir — mas com cautela!

O distrato é um direito do comprador, mas exige cuidados legais e conhecimento da Lei nº 13.786/2018 para garantir que você não tenha prejuízo e saia com o reembolso que lhe é devido.

Se você está em dúvida sobre seguir com a compra, se sente inseguro com a construtora ou enfrenta dificuldades financeiras, não tome nenhuma decisão sem antes consultar um advogado.

Precisa de ajuda para fazer seu distrato?

Fale com a advogada Camila Weimer, especialista em direito imobiliário.

Você terá orientação completa para:

• Avaliar seu contrato
• Saber seus direitos
• Realizar o distrato com segurança
• Reaver os valores pagos de forma legal e justa

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o passo que evita prejuízos e garante uma compra segura

Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes — e caras — da vida. No entanto, por trás de uma aparente boa oportunidade, podem existir riscos jurídicos, fiscais e urbanísticos capazes de transformar um sonho em um pesadelo financeiro.

É por isso que a due diligence imobiliária é uma etapa fundamental antes de assinar qualquer contrato. Neste artigo, você vai entender:

• O que é due diligence imobiliária
• Quais documentos são analisados
• Quais riscos ela ajuda a evitar
• Quando é obrigatória
• Como um advogado pode proteger você nesse processo

O que é due diligence imobiliária?

Due diligence é um termo em inglês que significa “diligência prévia” — ou seja, trata-se de uma análise minuciosa da situação jurídica, documental e fiscal do imóvel e dos envolvidos na transação (vendedores, herdeiros, construtoras etc.).

O objetivo é verificar se há riscos ocultos que possam comprometer a segurança da negociação, como:

• Dívidas que recaem sobre o imóvel
• Pendências judiciais envolvendo os vendedores
• Irregularidades no registro
• Multas ambientais ou infrações urbanísticas
• Problemas com a matrícula do imóvel

Essa análise é indispensável tanto para compradores quanto para investidores, especialmente em imóveis de alto valor ou que envolvem herança, espólio, terrenos, imóveis em inventário ou em construção.

Por que a due diligence é tão importante?

Porque ela antecipa problemas antes que eles virem prejuízos. Veja alguns exemplos reais que a análise jurídica pode evitar:

Compra de imóvel com dívidas

Imagine comprar um imóvel e descobrir, depois da escritura, que ele tem dívidas de IPTU ou condomínio. Pior: saber que o bem pode ser penhorado por execuções fiscais.

Vendedor sem legitimidade

Muitos imóveis são vendidos por pessoas que não são os proprietários legais. Isso pode acontecer em casos de inventário, divórcio ou fraudes. E sem o devido cuidado, o comprador pode perder o bem — mesmo tendo pago por ele.

Matrícula com problemas

Existem imóveis que não têm matrícula regularizada ou estão com averbações pendentes (como construções não registradas). Isso impede o financiamento bancário e até o registro da escritura.

Cláusulas abusivas em contratos

Em imóveis na planta ou em loteamentos, é comum haver cláusulas desproporcionais, como prazos de entrega excessivos ou taxas indevidas. O advogado identifica esses abusos e exige a correção antes da assinatura.

Quais documentos são analisados na due diligence?

Um bom processo de due diligence imobiliária envolve a análise de documentos do imóvel, dos vendedores e, em alguns casos, do empreendimento ou da construtora. Entre os principais estão:

Documentação do imóvel:

• Matrícula atualizada (com histórico completo de propriedade)
• Certidão de ônus reais
• Certidão negativa de débitos municipais (IPTU)
• Planta e habite-se
• Certidão de regularidade fiscal (ITBI, taxas, alvarás)
• Certidão de zoneamento e uso do solo

Documentação dos vendedores:

• RG, CPF ou CNPJ
• Certidões negativas de protesto
• Ações cíveis, trabalhistas e federais
• Certidão de interdições e tutelas
• Certidão de falência ou recuperação judicial (pessoa jurídica)
• Em caso de herança: inventário e documentos de partilha

Documentação complementar:

• Contratos anteriores
• Declarações de quitação
• Laudos técnicos em caso de imóveis rurais, comerciais ou especiais

Quando a due diligence é indispensável?

Sempre que houver investimento relevante ou complexidade jurídica. Alguns exemplos:

• Compra de imóveis na planta
• Imóveis em nome de pessoa jurídica
• Bens em inventário ou partilha
• Imóveis com financiamento ou pendências fiscais
• Lotes em regularização fundiária
• Imóveis comerciais ou com renda (aluguéis)

Mesmo em imóveis aparentemente simples, a ausência de due diligence pode gerar prejuízos irreversíveis.

Qual o papel do advogado nesse processo?

O advogado especializado em direito imobiliário é o responsável técnico por realizar a due diligence com precisão.

Ele atua:

Coletando e analisando todos os documentos necessários
Identificando riscos e pendências
Emitindo parecer jurídico sobre a segurança da transação
Sugerindo cláusulas contratuais de proteção
Negociando correções com a parte vendedora, se necessário

Além disso, o advogado garante que o contrato de compra e venda reflita fielmente os interesses do comprador, prevendo multas, prazos, formas de pagamento e outras condições essenciais.

Sua compra começa antes da assinatura

Muitas pessoas acham que a segurança da compra de um imóvel começa na escritura. Na verdade, ela começa antes mesmo da proposta.

A due diligence é o que separa um negócio seguro de um potencial pesadelo jurídico.

Se você está prestes a comprar um imóvel — seja para morar, investir ou empreender —, não abra mão de um parecer jurídico completo antes de assinar qualquer documento.

Quer garantir uma compra segura?

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Você terá uma análise completa do imóvel e poderá comprar com segurança, tranquilidade e respaldo legal.

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Veja os riscos e como se proteger juridicamente!

Comprar um imóvel na planta é o sonho de muitas pessoas. Afinal, trata-se de uma forma de adquirir um bem com facilidades de pagamento, preços mais acessíveis que imóveis prontos e, muitas vezes, com valorização expressiva até a entrega.

Mas a segurança dessa compra depende de um fator essencial: a análise jurídica prévia.

Mesmo com o mercado aquecido, os dados de distratos, atrasos e falências continuam expressivos. Segundo o Secovi-SP, em ciclos de instabilidade econômica, o índice de distratos pode ultrapassar 30%, gerando prejuízos tanto para as construtoras quanto, principalmente, para os consumidores que compraram imóveis confiando na entrega.

Neste artigo, você vai entender:

• Quais são os principais riscos de comprar imóvel na planta;
• Como o advogado atua para proteger o comprador;
• Por que a análise contratual preventiva é fundamental;
• E como evitar prejuízos com uma assessoria jurídica especializada.

Quais são os principais riscos de comprar imóvel na planta?

1. Atraso na entrega das obras

Atrasos em obras são mais comuns do que se imagina — e muitas vezes tolerados contratualmente. A legislação permite uma cláusula de tolerância de até 180 dias após o prazo contratual, mas muitas incorporadoras extrapolam esse limite ou redigem cláusulas vagas, permitindo prorrogações sem penalidade alguma.

Esse tipo de cláusula, mesmo sendo questionável, passa despercebida por compradores que não têm orientação jurídica adequada. Quando o imóvel atrasa além da tolerância legal, o consumidor tem direito a:

• Indenização por perdas e danos;
• Lucros cessantes (caso tivesse expectativa de aluguel);
• Reembolso de despesas com aluguel ou mudança.

Contudo, reverter isso exige tempo e ação judicial. Por isso, o ideal é prevenir o risco com uma revisão contratual especializada.

2. Falência da construtora ou incorporadora

Um dos maiores temores de quem compra imóvel na planta é o risco de a obra ser interrompida por falência da empresa responsável.

Sem uma análise da matrícula do imóvel, do registro da incorporação e da situação financeira da construtora, o consumidor pode entrar em um negócio altamente arriscado — mesmo que a propaganda prometa segurança.

Casos famosos como o da construtora Encol nos anos 90 ou, mais recentemente, empresas regionais com obras paralisadas, deixaram milhares de famílias sem moradia e com enorme prejuízo financeiro.

Uma assessoria jurídica especializada faz uma verdadeira investigação prévia:

• A empresa está registrada como incorporadora no Cartório de Registro de Imóveis?
• Há ações judiciais em curso (execuções, falência, reclamações trabalhistas)?
• Existe CNDs (Certidões Negativas de Débito) válidas?
• O terreno está livre de ônus e hipotecas?

Essas respostas são essenciais antes de assinar qualquer contrato.

3. Cláusulas abusivas no contrato

A maioria dos contratos de compra e venda de imóvel na planta são contratos de adesão — redigidos exclusivamente pela incorporadora e sem possibilidade de negociação direta por parte do comprador, a menos que assistido por um advogado.

É justamente aí que mora o perigo.

As cláusulas abusivas mais comuns são:

• Multas pesadas para o comprador (10% a 20%) em caso de desistência, mesmo quando o vendedor só paga 2% de multa em caso de inadimplemento;
• Prazo de tolerância mal redigido ou ilimitado;
• Transferência de obrigações do incorporador ao consumidor, como pagamento de taxas de cartório, ITBI ou até corretagem — quando essas despesas não são do comprador;
• Renúncia a direitos, como indenizações por atraso.

Essas cláusulas, embora possam ser judicialmente anuladas, demandam tempo, dinheiro e desgaste emocional. E pior: muitos compradores só descobrem a ilegalidade quando o problema já aconteceu.

Por isso, a atuação jurídica antes da assinatura é a forma mais eficaz de blindagem.

Como o advogado protege o comprador de imóvel na planta?

Contratar um advogado imobiliário antes de assinar um contrato é o que diferencia um comprador despreparado de um investidor seguro.

Veja como funciona esse trabalho:

Due diligence imobiliária completa

Essa etapa é a base da segurança jurídica.

Um advogado especializado realiza uma análise técnica e documental minuciosa, que inclui:

• Verificação da matrícula do imóvel (para garantir que o terreno está em nome da incorporadora e livre de ônus, penhoras, hipotecas);
• Conferência do registro da incorporação imobiliária, exigido por lei (Lei 4.591/64), sem o qual é ilegal ofertar imóveis na planta;
• Pesquisa sobre a saúde financeira da empresa, com análise de CNPJ, certidões negativas (federal, estadual, trabalhista, previdenciária), histórico de ações judiciais e protestos;
• Avaliação de outras obras entregues pela construtora e se existem registros de problemas em órgãos de defesa do consumidor (Procon, Reclame Aqui).

Essa diligência permite que o cliente compre com segurança, sabendo exatamente com quem está negociando.

Análise contratual preventiva

O contrato de compra e venda de imóvel na planta é um documento jurídico complexo. Mesmo os contratos “padrão” exigem leitura técnica e análise de cláusulas ocultas que possam gerar obrigações ou riscos futuros.

Na análise preventiva, o advogado:

• Explica em linguagem simples o que cada cláusula representa;
• Identifica cláusulas abusivas e propõe ajustes ou ressalvas;
• Redige aditivos contratuais para proteger o comprador;
• Garante que o contrato esteja alinhado com a legislação vigente, como o Código de Defesa do Consumidor, a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) e a jurisprudência atual.

Essa etapa previne litígios, desequilíbrios e perdas financeiras futuras.

Segurança jurídica até a entrega das chaves

A atuação do advogado não termina na assinatura do contrato.

Ele também pode acompanhar:

• A evolução da obra e os prazos legais;
• A entrega formal do imóvel, garantindo que tudo esteja conforme o memorial descritivo;
• O processo de averbação da construção e registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis;
• Cobrança de responsabilidades da construtora, caso ocorram vícios construtivos ou atrasos não justificados.

Assim, o comprador tem uma assistência completa do início ao fim do processo de aquisição.

Segurança jurídica é investimento, não custo

Comprar imóvel na planta exige atenção redobrada e amparo jurídico especializado.

Por mais atrativa que seja a condição de pagamento ou a proposta da construtora, é o contrato — e não o folder bonito — que define os seus direitos e deveres.

Evite prejuízos, dores de cabeça, cláusulas abusivas e insegurança jurídica.

Fale com uma advogada especialista antes de assinar.
Sua tranquilidade começa com uma análise bem-feita.

 Agende sua consultoria personalizada e tire todas as suas dúvidas antes de fechar negócio.

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